Los Diferentes tipos de arras en la Compraventa
Cuando vendedor y comprador se ponen de acuerdo en otorgar un contrato de compraventa sobre un inmueble es frecuente que alguno de ellos necesite de un tiempo para organizarse antes de proceder a la firma de la escritura notarial. Así, el comprador puede tener que cancelar en el Registro una hipoteca ya pagada, o vaciar el inmueble, o registrar a su nombre la finca procedente de una herencia… O puede que el comprador tenga que conseguir que algún banco le haga un préstamo hipotecario.
Para formalizar ese compromiso de venta, se suele firmar un contrato de arras.
Existen tres tipos de contrato de arras:
1.-ARRAS PENITENCIALES.
Son lo que se entiende por SEÑAL.
El documento se otorga previendo la posibilidad de que comprador o vendedor no lleguen a formalizar el contrato, pudiendo desistir libremente del mismo.
Caso de no celebrarse la operación de compraventa por desistimiento del comprador, éste perderá la cantidad que entregó como señal, que quedará en poder del vendedor.
Caso de no celebrarse por desistimiento del vendedor, tendrá que devolver al comprador la cantidad que recibió como señal multiplicada por dos.
Están reguladas en el artículo 1454 del Código civil:
«Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».
Código Civil artículo 1454
2.-ARRAS PENALES.
Son lo que se entiende por CLÁUSULA PENAL.
Lo que se pretende con este contrato de arras es garantizar el cumplimiento del contrato de compraventa, de modo que, si alguna de las partes no otorga la escritura, la otra parte puede exigir el cumplimiento del contrato y el pago de la penalización pactada.
Ninguna de las partes puede desistir unilateralmente del contrato.
Están reguladas en los artículos 1.152 y 1.153 del Código civil:
«En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y perjuicios y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiera pactado.
Código Civil artículo 1.152
Solo podrá hacerse efectiva la pena cuando ésta fuere exigible conforme a las disposiciones de este Código».
«El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho. Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada».
Código Civil artículo 1.153
3.-ARRAS CONFIRMATORIAS.
Son lo que se entiende por ANTICIPO o PAGO A CUENTA.
En este contrato de arras, la compraventa se da por definitiva.
Ninguna de las partes puede optar por desistir del contrato de forma unilateral.
Están reguladas en el artículo 1.124 del Código civil:
«La facultad de resolver las obligaciones se entiende ímplicita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
Código Civil artículo 1.124
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de tercero adquiriente, con arreglo a los arts.1295 y 1298 y a las disposiciones de la ley Hipotecaria».
Si las partes quieren que las arras tengan el carácter de penitenciales, deben expresarlo claramente en el contrato, porque, si no lo hacen, las arras se reputarán confirmatorias.